选择商业住宅时，您需要考虑以下关键因素：
产权和土地使用年限
核实产权，包括房屋产权证、土地证，以及确认房屋是否有抵押或质押状况。
了解土地使用年限，商业用地一般为40年，住宅用地为70年。
房屋结构和配套设施
考虑房屋的结构，包括面宽和进深比例、内部布局、利用率、高度、承重和楼层等。
检查配套设施，如停车场、电梯等，确保满足商业运营需求。
物业费用和税费
了解物业费用，包括管理费、维修基金等。
考虑税费和贷款条件，包括税费计算方式、贷款利率、期限和首付比例。
地段和交通便利性
选择地段好的商业住宅，周边商业气息浓重，交通便利，如地铁站、火车站附近。
商业环境和租户结构
考虑商业环境，包括市场需求、人口密度、竞争情况等。
了解租户结构，选择稳定的租户可以确保长期稳定的租金收入。
物业质量和管理水平
考虑物业的品质和管理水平，包括物业服务、维护保养等。
居住成本和再出售市场
关注居住成本，如水、电、暖等费用，确认是否能按民用价格缴纳。
了解商住房的再出售市场情况，因为商业住宅的再出售可能比住宅困难。
其他注意事项
确认是否可以购买，有无政策上的障碍。
了解开发商对配套设施的承诺和保障。
考虑户口规定，商业用地上建的项目一般不能解决户口问题。
在考虑上述因素的同时，您还需要根据自己的投资目的和需求做出决策。
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